摘要：今天，我们来聊聊郑州、经开区、福塔旁的项目——华润置地凯旋门。2020年1月8日，经开老城区，中原福塔北侧24/25/26三块地开拍。南侧24/25两块地，被保利拿下（这两个地块暂且不表，等下回分解）。最北侧的26号地，被华润收入囊中。24...
今天，我们来聊聊郑州、经开区、福塔旁的项目——华润置地凯旋门。
2020年1月8日，经开老城区，中原福塔北侧24/25/26三块地开拍。
南侧24/25两块地，被保利拿下（这两个地块暂且不表，等下回分解）。
最北侧的26号地，被华润收入囊中。
24/25/26地块示意图 来源：房天下
拍地当天，保利、华润、碧桂园、中海、招商、金茂、美的、金科、越秀、中梁、旭辉、中交、华发等一线房企悉数到场！
建业、昌建、绿都等本地豪强，也不甘落后。
最终，3宗地均以熔断价成交，保利22亿元斩获24、25号地，华润16.5亿元收26号地。
可以看到，在净地方面，外来一线房企对土地的无情掠夺，根本不给本地房企任何机会，使得本地房企，只能玩玩城改项目，或者被迫与“地主”合作。
以前，是外来的和尚经难念，拿不到地，卖不动房；现在，本地的和尚，经也不好念。
01
废话不多说，直接上今天的主角——华润置地凯旋门。
地块熔断价16.5亿，折合楼面价9783元/㎡，综合房价19712元/㎡。
也就是说，凯旋门的价格，将会奔着2万+，一去不回头！
老规矩，先看位置。
网上有人做了个图，很清晰，这里直接用了（我没有偷懒）。
项目区位图 图片来源：房天下
华润置地凯旋门的位置，是真的好。
郑州地标之一，中原福塔的北侧；
中州大道一路高架到CBD，仅4公里；
中州大道、陇海路，半路个高架到东站，7.6公里；
到哪，哪近；去哪，哪方便！
这个位置，简直就是在东区工作最理想的居住地。
西侧，中州大道，快速路；
北侧，陇海路，快速路；
南侧，航海路，双向8车道道路；
航海路上，还有5号线加持，距离中原福塔站，1.5公里左右；
距离正在修建的4号线，世纪欢乐园站，只有不到500米。
双快速路、双地铁，交通通勤，足够强势。
灵魂画手，手工制图
东西两侧，十八里河+七里河双河环绕，立体河景，现在的河道已经不是臭水沟，滨河景观改造升级之后，真的会很漂亮；
西侧世纪欢乐园要改造成一个600多亩的市政公园，各种水系、绿植、设施，应有尽有；
南侧中原福塔公园，休闲遛弯的好去处。
公园绿地、河景水系，在这里，应有尽有，遛狗、遛弯、观景、散步，不会缺地方。
商业方面：
东南侧两公里，航海经开广场；
西南侧两公里，万科美景广场；
再加上，富田太阳城的商业；
还有后期中原福塔北侧商业。
四大商业中心，完全满足日常逛街购物需求。
02
优点说完了，我们来说说缺点。
经开区的教育，一直是木桶上最短的那块板子。
据说隔壁的保利会建一所学校，但是教育质量如何，就不知道了。
经开区最好的朝凤路小学，距离项目不远，不知道未来能否划片划进去。
灵魂画手，手工制图
华润凯旋门第二大缺点，可能就是高架带来的影响。
地块北邻经北六路，南临经北五路。我们从地图上实际测量一下，项目距离高架，究竟有多远。
【以下测量均为最近楼栋】
距离陇海铁路，不到100米。
灵魂画手，手工制图
距离陇海高架，不到500米，这个距离，基本没有什么影响了。
灵魂画手，手工制图
西南侧，距离中州大道最近距离为150米左右。
灵魂画手，手工制图
以上距离，中间都是无遮挡的状态。
曾经在距离高架80米的房间里做过测试：
双层玻璃，关窗，声音较小，正常人可以忍受，较敏感人不行；
开窗户，声音很大，影响生活。
铁路的声音，相对高架而言，更甚！
基于以上经验以及实际的距离，可以得出以下结论：
1.北侧楼栋受陇海铁路影响，会有噪音；
2.西侧，特别是西南角楼栋，受中州大道影响较大；
3.整个项目东侧楼栋，受高架、铁路影响较小，且有七里河河景加持。
所以，对噪音敏感的人，睡眠浅，容易惊醒的人，慎入。
03
分析完外部因素，我们来看一下华润凯旋门，产品究竟如何？
华润置地凯旋门效果图
项目面积：56106平方米；
规划总建筑面积：222926平方米；
容积率：2.99 ；
绿化率：30.05%；
总户数：1516户；
限高：80米；
梯户比：2梯4户，3梯6户、2梯2户都有；
规划12栋25-27层高层住宅。
硬性数据，没啥毛病。2.99的容积率，全高层设计，没有洋房吃容积率，吃绿地，居住密度不高，舒适度还是有的，天生自带改善基因。
再说说户型。
入门89㎡小三房；中间有102㎡与123㎡三房；最大143㎡四房。
89㎡有两个户型，先看最常见的中间户。
华润置地凯旋门89㎡户型图 图片来源：安居客
89㎡中间户设计的中规中矩：
进门玄关+餐厅，侧面U字形厨房；
客厅+阳台，采光通风效果尚可；
三开间朝南，动静分区；
卫生间没有做到干湿分离，北侧书房略小。
再看一下89㎡的边户：
华润置地89㎡户型 图片来源：安居客
进门玄关，与卫生间门虽然错开，但依然部分重合，入户门对着卫生间，此乃户型设计大忌，原因很简单，窜味儿；
L型厨房，正对客厅；
客厅+主卧双开间朝南；
大的连通阳台，很舒服；
最有特点的是第三个卧室，原本是储藏间+阳台的设置，中间有墙体隔开，有门连通。改造之后，墙体拆除，整体作为一个卧室，阳台半封，送一半面积。
这样做有一个好处，多出来一部分赠送面积；
也有一个坏处，预计会需要签一个类似“改造协议”的东西，作为附属合同，后期会改造成什么样，有不确定性。
边户不对连廊，私密性更好，没有过道浪费面积，还有半个阳台的赠送；
中间户户型方正，动静分区，布局更加合理。
怎么选，看个人。
华润置地凯旋门102㎡户型 图片来源：安居客
102㎡户型，与89㎡中间户类似，不同的是，北侧书房+阳台设计，主卧带卫生间。
华润置地凯旋门123㎡户型 图片来源：安居客
123㎡户型，与89㎡户型很像，只不过多了一个主卧卫生间，这就使得北次卧比较惨，夹在两个卫生间中间。
户型方正，中规中矩，没大毛病，不再分析。
华润置地凯旋门 143㎡户型图 图片来源：安居客
143㎡户型，做到了4开间朝南+连通大阳台，这才是改善户型该有的样子。
综上，华润置地凯旋门，位置足够优越，在经开老城区，项目也足够稀缺。
华润作为国企，产品、物业都还不错，二七塔旁边的华润悦府，交房之后，口碑也还不错。
但是，经开老城区的华润紫云府，却……，详细内容，还是自己搜索吧，这里不再多说。
说回华润凯旋门。
地段好、配套好、双地铁、双河景、多公园、距离东区近，都是不可磨灭的优势。
临铁路、临高架、有噪音，也是无法忽视的劣势。
可以立个flag，2万左右的价格，在老经开，根本不愁卖！
立贴为证，不惧打脸！
以上，为正文。
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