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测评华润置地凯旋门丨中原福塔旁,重启老经开的疯狂

2022-12-07 16:40:03 955

摘要:今天,我们来聊聊郑州、经开区、福塔旁的项目——华润置地凯旋门。2020年1月8日,经开老城区,中原福塔北侧24/25/26三块地开拍。南侧24/25两块地,被保利拿下(这两个地块暂且不表,等下回分解)。最北侧的26号地,被华润收入囊中。24...

今天,我们来聊聊郑州、经开区、福塔旁的项目——华润置地凯旋门。

2020年1月8日,经开老城区,中原福塔北侧24/25/26三块地开拍。

南侧24/25两块地,被保利拿下(这两个地块暂且不表,等下回分解)。

最北侧的26号地,被华润收入囊中。

24/25/26地块示意图 来源:房天下

拍地当天,保利、华润、碧桂园、中海、招商、金茂、美的、金科、越秀、中梁、旭辉、中交、华发等一线房企悉数到场!

建业、昌建、绿都等本地豪强,也不甘落后。

最终,3宗地均以熔断价成交,保利22亿元斩获24、25号地,华润16.5亿元收26号地。

可以看到,在净地方面,外来一线房企对土地的无情掠夺,根本不给本地房企任何机会,使得本地房企,只能玩玩城改项目,或者被迫与“地主”合作。

以前,是外来的和尚经难念,拿不到地,卖不动房;现在,本地的和尚,经也不好念。

01

废话不多说,直接上今天的主角——华润置地凯旋门。

地块熔断价16.5亿,折合楼面价9783元/㎡,综合房价19712元/㎡。

也就是说,凯旋门的价格,将会奔着2万+,一去不回头!

老规矩,先看位置。

网上有人做了个图,很清晰,这里直接用了(我没有偷懒)。

项目区位图 图片来源:房天下

华润置地凯旋门的位置,是真的好。

郑州地标之一,中原福塔的北侧;

中州大道一路高架到CBD,仅4公里;

中州大道、陇海路,半路个高架到东站,7.6公里;

到哪,哪近;去哪,哪方便!

这个位置,简直就是在东区工作最理想的居住地。

西侧,中州大道,快速路;

北侧,陇海路,快速路;

南侧,航海路,双向8车道道路;

航海路上,还有5号线加持,距离中原福塔站,1.5公里左右;

距离正在修建的4号线,世纪欢乐园站,只有不到500米。

双快速路、双地铁,交通通勤,足够强势。


灵魂画手,手工制图

东西两侧,十八里河+七里河双河环绕,立体河景,现在的河道已经不是臭水沟,滨河景观改造升级之后,真的会很漂亮;

西侧世纪欢乐园要改造成一个600多亩的市政公园,各种水系、绿植、设施,应有尽有;

南侧中原福塔公园,休闲遛弯的好去处。

公园绿地、河景水系,在这里,应有尽有,遛狗、遛弯、观景、散步,不会缺地方。

商业方面:

东南侧两公里,航海经开广场;

西南侧两公里,万科美景广场;

再加上,富田太阳城的商业;

还有后期中原福塔北侧商业。

四大商业中心,完全满足日常逛街购物需求。

02

优点说完了,我们来说说缺点。

经开区的教育,一直是木桶上最短的那块板子。

据说隔壁的保利会建一所学校,但是教育质量如何,就不知道了。

经开区最好的朝凤路小学,距离项目不远,不知道未来能否划片划进去。

灵魂画手,手工制图


华润凯旋门第二大缺点,可能就是高架带来的影响。

地块北邻经北六路,南临经北五路。我们从地图上实际测量一下,项目距离高架,究竟有多远。

【以下测量均为最近楼栋】

距离陇海铁路,不到100米。

灵魂画手,手工制图


距离陇海高架,不到500米,这个距离,基本没有什么影响了。

灵魂画手,手工制图


西南侧,距离中州大道最近距离为150米左右。

灵魂画手,手工制图


以上距离,中间都是无遮挡的状态。

曾经在距离高架80米的房间里做过测试:

双层玻璃,关窗,声音较小,正常人可以忍受,较敏感人不行;

开窗户,声音很大,影响生活。

铁路的声音,相对高架而言,更甚!

基于以上经验以及实际的距离,可以得出以下结论:

1.北侧楼栋受陇海铁路影响,会有噪音;

2.西侧,特别是西南角楼栋,受中州大道影响较大;

3.整个项目东侧楼栋,受高架、铁路影响较小,且有七里河河景加持。

所以,对噪音敏感的人,睡眠浅,容易惊醒的人,慎入。

03

分析完外部因素,我们来看一下华润凯旋门,产品究竟如何?

华润置地凯旋门效果图

项目面积:56106平方米;

规划总建筑面积:222926平方米;

容积率:2.99 ;

绿化率:30.05%;

总户数:1516户;

限高:80米;

梯户比:2梯4户,3梯6户、2梯2户都有;

规划12栋25-27层高层住宅。

硬性数据,没啥毛病。2.99的容积率,全高层设计,没有洋房吃容积率,吃绿地,居住密度不高,舒适度还是有的,天生自带改善基因。

再说说户型。

入门89㎡小三房;中间有102㎡与123㎡三房;最大143㎡四房。

89㎡有两个户型,先看最常见的中间户。

华润置地凯旋门89㎡户型图 图片来源:安居客

89㎡中间户设计的中规中矩:

进门玄关+餐厅,侧面U字形厨房;

客厅+阳台,采光通风效果尚可;

三开间朝南,动静分区;

卫生间没有做到干湿分离,北侧书房略小。

再看一下89㎡的边户:

华润置地89㎡户型 图片来源:安居客


进门玄关,与卫生间门虽然错开,但依然部分重合,入户门对着卫生间,此乃户型设计大忌,原因很简单,窜味儿;

L型厨房,正对客厅;

客厅+主卧双开间朝南;

大的连通阳台,很舒服;

最有特点的是第三个卧室,原本是储藏间+阳台的设置,中间有墙体隔开,有门连通。改造之后,墙体拆除,整体作为一个卧室,阳台半封,送一半面积。

这样做有一个好处,多出来一部分赠送面积;

也有一个坏处,预计会需要签一个类似“改造协议”的东西,作为附属合同,后期会改造成什么样,有不确定性。

边户不对连廊,私密性更好,没有过道浪费面积,还有半个阳台的赠送;

中间户户型方正,动静分区,布局更加合理。

怎么选,看个人。

华润置地凯旋门102㎡户型 图片来源:安居客


102㎡户型,与89㎡中间户类似,不同的是,北侧书房+阳台设计,主卧带卫生间。


华润置地凯旋门123㎡户型 图片来源:安居客


123㎡户型,与89㎡户型很像,只不过多了一个主卧卫生间,这就使得北次卧比较惨,夹在两个卫生间中间。

户型方正,中规中矩,没大毛病,不再分析。


华润置地凯旋门 143㎡户型图 图片来源:安居客


143㎡户型,做到了4开间朝南+连通大阳台,这才是改善户型该有的样子。

综上,华润置地凯旋门,位置足够优越,在经开老城区,项目也足够稀缺。

华润作为国企,产品、物业都还不错,二七塔旁边的华润悦府,交房之后,口碑也还不错。

但是,经开老城区的华润紫云府,却……,详细内容,还是自己搜索吧,这里不再多说。

说回华润凯旋门。

地段好、配套好、双地铁、双河景、多公园、距离东区近,都是不可磨灭的优势。

临铁路、临高架、有噪音,也是无法忽视的劣势。

可以立个flag,2万左右的价格,在老经开,根本不愁卖!

立贴为证,不惧打脸!

以上,为正文。

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